IMMOBILIER / SCPI / IMMOBILIER FISCAL



Défiscalisation immobilière :


 Loi  DUFLOT :


La loi de finances pour 2013, en son article 80, a introduit, en remplacement du dispositif « Scellier » codifié à l’article 199 septvicies du CGI, le dispositif « Duflot », codifié à l’article 199 novovicies du CGI.
Ce dispositif reprend de nombreuses caractéristiques du « Scellier intermédiaire », c’est-à-dire soumis à un plafond de ressources du locataire et à l’impossibilité de louer à des ascendants ou descendants du contribuable, avec néanmoins quelques divergences.

Le dispositif ne s'applique qu'aux acquisitions à titre onéreux, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, de locaux à usage de logement (CCH. art. R 111-1 à R 111-17), donnés en location dans certaines conditions (voir infra).



Condition de résidence principale :



Pour ouvrir droit à la réduction, le logement doit constituer la résidence principale du locataire.

"L’habitation principale s’entend, d’une manière générale, du logement où résident habituellement et effectivement les membres du foyer fiscal."


• Remarque :

les logements loués en tant que résidence secondaire, saisonnière ou à des personnes morales sont exclus du bénéfice de l'avantage.
  -Respect de l'affectation du logement à l'habitation principale
  

- Principe 

"Le non-respect de la condition relative à l’affectation des locaux du fait du locataire entraîne, en principe, la reprise de la réduction d’impôt obtenue au titre de l’année au cours de laquelle intervient ce changement d’affectation"
.

La condition de location du logement à usage d'habitation doit être respectée à la signature du bail ainsi que pendant toute la durée de l'engagement de location.



• 
Remarque :

Le fait que dans certaines résidences certaines prestations sont proposées ne fait pas obstacle à l'obtention de la réduction. Toutefois, ces prestations ne doivent pas être fournies par le propriétaire du logement de manière directe ou indirecte

Durée de détention : 9 ans
Montant maximum : 300 000 €


Plafond de ressources :

Composition du foyer du locataire Lieu de situation du logement
Zone A bis
(en euros)
Zone A 
(en euros)
Zone B 1
(en euros)
Zone B 2
(en euros)

Personne seule
36 831 € 38 831 € 30 019 € 27 017 €
Couple 55 045 € 55 045 € 40 089 € 36 079 €
Couple ou seule avec 1 personne à charge 72 159 € 66 169 €
 48 210 €
43 389 €

Couple ou seule avec 2 personnes à charge
86 152 € 79 257 € 58 200 € 52 380 €

Couple ou seule avec 3 personnes à charge
102 503 € 93 826 € 68 465 € 61 619 €
Couple ou seule avec 4 personnes à charge 115 344 € 105 584 € 77 160 € 69 443 €
Majoration par personne à charge 
supplémentaire à partir de la 5ème
+ 12 851 € + 11 764 € + 8 608 € + 7 746 €


Réduction d’impôt :

Base de la réduction pour un investissement maximum de 300 000 €.
Le taux de la réduction d'impôt en 2013 est de 18 % sur 9 ans pour les investissements afférents à des logements situés en métropole.

Exemple : Acquisition pour un montant de 300 000 €

Réduction globale : 18% x 300 000 € = 54 000 €
Réduction par an : 6 000 €

Si le cout d’acquisition est supérieur à 300 000 €, la réduction maximum possible restera de 54 000 €.

ATTENTION : la réduction entre dans le plafond des niches fiscales limitées à 10 000 € / an.


L’offre du CGPI :

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LES SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des sociétés d'investissements collectifs ayant pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif grâce à l'émission de parts dans le public.

Les SCPI bénéficient de l'avantage de la transparence fiscale.

L’acquisition de parts de SCPI permet à l’investisseur d’effectuer un placement proche de celui de la « pierre », et ainsi d’obtenir des revenus liés à la détention d’un patrimoine immobilier tout en ayant la possibilité d’investir des sommes modestes.

A noter que l’acquisition de part de SCPI peut s’effectuer à crédit.

L’investisseur peut ainsi déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers.

• La SCPI a pour objet exclusif l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. 

L'actif d'une SCPI peut désormais comprendre des participations directes ou indirectes dans d'autres SCPI ou dans des organismes de placement collectif immobilier.


• 

Les sommes collectées peuvent être affectées :

  - à l'acquisition de locaux à usage commercial ou d'habitation, mis en location ;

  - à l'acquisition des équipements et installations nécessaires à l'utilisation des immeubles.

  - à des travaux d'entretien, de réparation, d'amélioration, d'agrandissement et de reconstruction, à titre accessoire et dans une certaine limite.

Types de SCPI


On distingue deux catégories de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) :

  
- les SCPI détenant un patrimoine composé d'immeubles à usage commercial (bureaux, entrepôts, boutiques, etc.). Ces actifs génèrent des revenus supérieurs à ceux de l'immobilier d'habitation et ont pour principal objectif la distribution des revenus (SCPI de rendement). Elles représentent la plupart des SCPI présentes sur le marché.


  - les SCPI détenant un patrimoine à usage d'habitation (appartements, résidences, etc.). On trouve deux types de sous-catégorie : les SCPI de plus-values et les SCPI avec des dispositifs fiscaux de faveur.

Fiscalité

Le contribuable sera imposé sur les recettes au titre de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, et de façon marginale, sur les revenus financiers de la SCPI dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. 

L'investisseur aura la possibilité d'opter sous le régime du micro-foncier s'il dispose par ailleurs d'au moins un immeuble donné en location nue

A noter : Les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition de nue-propriété de parts de société détenant un immeuble loué ou destiné à être loué, ne sont pas déductibles, « dès lors que ces dépenses ne peuvent être considérées comme engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un revenu ou de la propriété de l’immeuble donné en location.

Les parts de SCPI doivent être déclarées à l'ISF pour leur valeur vénale au 1er janvier de l'année d'imposition.


DÉFICIT FONCIER :

En direct pour des biens déjà détenus ou par le biais des SCPI

• Le principe
Lorsque le revenu foncier est négatif, un déficit foncier est constaté. 
Ce déficit n’est réalisable que si le contribuable est soumis au régime réel d’imposition car aucun déficit ne peut être créé sous le régime du micro-foncier.
En principe, ce déficit foncier ne peut pas être imputé sur le revenu global du contribuable mais seulement sur ses revenus fonciers des dix années suivantes (CGI. art. 156, I. 3°).


• Par atténuation, le déficit foncier peut être imputé sur le revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 €, lorsqu’il résulte de dépenses déductibles du revenu foncier, autres que les intérêts d'emprunts. De plus, la fraction du déficit qui excède 10 700 € ou qui résulte d'intérêts d'emprunts est imputable sur les revenus fonciers positifs des 10 années suivantes.


 
Remarque : 


- La limite de 10 700 € est appréciée pour l’ensemble des membres du foyer fiscal.

Par ailleurs, le déficit foncier est présumé être constitué en priorité par ces charges non financières.
Les déficits fonciers en report ne peuvent pas augmenter les déficits fonciers constatés années suivantes.
En effet, les déficits fonciers antérieurs ne peuvent être imputés que sur les revenus fonciers positifs des années suivantes. Ils ne peuvent jamais être imputés sur le revenu global ou sur les déficits fonciers constatés les années suivantes.



 Remise en cause de l’imputation


◦ 
L'imputation des déficits fonciers sur le revenu global n'est définitivement acquise que si le contribuable loue l’immeuble, destine l’immeuble à la location ou conserve les titres de la SCI jusqu'au 31 décembre de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle l'imputation a été pratiquée.

◦ 
A défaut, les revenus fonciers et les revenus globaux des 3 années précédentes sont recalculés comme si l’imputation sur le revenu global n’était pas possible.
◦ Ainsi, les déficits fonciers « en stocks » ne pouvant plus être imputés, ils sont perdus.
Rescrit 22 juin 2010

◦ Les cas particuliers de remise en cause

L'affectation du logement à la location meublée constitue une rupture de la location emportant la remise en cause des imputations réalisées sur le revenu global.
Doc. adm. 5 D 3121 n°9



Exemple :

Investissement 140 000 €

Quote-part cible de travaux : 54% de l’investissement € seront donc affectés à des travaux.
- Clé de répartition : 45% en 2013, 55% en 2014.
Les gains fiscaux sont les suivants :

                                                                                          2013                         2014                             TOTAL

Travaux prévus                                   45%                     34 020€             55%    41 080€                       75 900€
Economie IR                                       45%                     15 309€             45%    18 711€                       34 020€
Economie prélèvements sociaux           15,5%                   5 273€            15,5%      6 367€                       11 640€

Economie totale                                           20 582€                 25 078€                  45 930€

Soit 33% de réduction IR et PS


ACHAT DE LA NUE PROPRIÉTÉ D'UNE SCPI:

Modalités d'acquisition :

 - Acquisition de parts en nue-propriété :

Possibilité d’acquérir des parts en nue-propriété avec un montant moins important qu’une acquisition d’immeuble en direct.

- Acquisition d’un immeuble en nue-propriété :

Investissement dans l’immobilier avec moins de contraintes de gestion que de la pleine propriété car elles sont à la charge de l’usufruitier.

Economiques :

- Les charges d’entretien sont supportées par l’usufruitier (C. civ. art. 605).

Fiscaux :

Revenus fonciers:

  - le nu-propriétaire ne sera ni soumis à l’impôt sur le revenu ni aux prélèvements sociaux.
  - Déduction, dans la catégorie des revenus fonciers, des charges relatives à l’immeuble en cas d’imposition de l’usufruitier en revenus fonciers ou d’usufruitier ayant la qualité de bailleur social.

ISF:

  - Le nu-propriétaire ne déclare pas la valeur du bien au titre de l’ISF

Droits d'enregistrements:

  - Droits d’enregistrement ne portant que sur la nue-propriété.

Plus-value:



  - Depuis le 1er septembre 2013, les plus-values de cession sont exonérées après 22 ans de détention au titre de l'impôt sur le revenu et après 30 ans de détention au titre des prélèvements sociaux.
(L'exonération était acquise pour une détention de 30 ans entre le 1er février 2012 et le 1er septembre 2013.


MONUMENTS HISTORIQUES :

Investissement de qualité hors des niches fiscales

Les propriétaires d'immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques bénéficient de régimes spécifiques qui s'avèrent particulièrement intéressants.

L’investissement en monuments historiques est destiné au plus gros contribuable soucieux d’investir dans des biens d’une grande qualité tout en bénéficiant d’avantages fiscaux sans limitation de montant et sortant des niches fiscales plafonnées à 10 000 € par an.

Fiscalité :

 Le montant des travaux vient directement en déduction du revenu net global imposable.

Champ d'application du régime spécial 

Immeubles concernés



Le régime spécial prévu à l'article 156, II-1° ter du Code général des impôts s'applique :

  
- aux immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire,

  - aux immeubles qui font partie du patrimoine national en raison du label délivré par la Fondation du patrimoine si ce label a été délivré sur avis favorable du service départemental de l'architecture et du patrimoine

  - aux immeubles qui font partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier et qui font l'objet d'un agrément spécial accordé par le Ministre de l'Économie et des Finances seulement pour les agréments en cours au 1er janvier 2014 et jusqu'au terme de ceux-ci (Article 26 de la Loi de finances pour 2014 n°2013-1278)


Conditions d'application du régime



Le bénéfice du régime fiscal en faveur des monuments historiques est soumis à 3 nouvelles conditions depuis l'imposition des revenus 2009 (BOI-RFPI-SPEC-30-30) :



  - Engagement de conservation de l'immeuble pendant une période d'au moins 15 années à compter de leur acquisition (date d'achat, date de succession, donation ou legs). 

Cas particulier : En cas d'acquisition à titre gratuit, les bénéficiaires peuvent poursuivre l'engagement de conservation pris par le disposant ou le défunt. 


  - Cas particulier : En cas de cession de parts de SCI familiale entre membres d'une même famille il n'y a pas rupture de l'engagement de conservation. 

  - 
Exception : En cas d’événements exceptionnels comme le licenciement, l'invalidité ou le décès de l'un des époux soumis à imposition commune, la rupture de l'engagement n'a pas de conséquences. 

Attention : Cette obligation de conservation concerne également les biens acquis avant le 1er janvier 2009.


Modalités de déduction des charges


Les charges foncières supportées par les propriétaires de monuments historiques ou assimilés peuvent être admises en déduction soit :


- en totalité, du revenu foncier procuré par l'immeuble lorsque celui-ci donne lieu à la perception de recettes imposables et n'est pas occupé par son propriétaire;

- du revenu global du propriétaire dans les conditions et limites fixées par les articles 41 F à 41 J de l'annexe III au CGI, lorsque l'immeuble ne procure aucune recette ;

- pour partie du revenu foncier et pour partie du revenu global, lorsque l'immeuble procure des recettes mais est occupé en partie par son propriétaire.


AVANTAGES INCONVÉNIENTS
- Sous certaines conditions bénéficier de subventions versées par l'État.

- Déduire sans limitation et sans distinction de charges (intérêts d'emprunt compris sauf si label fondation du patrimoine) les déficits fonciers.
- Constater un déficit foncier reportable sans limitation sur le revenu global lorsque l'immeuble ne dégage pas de recettes.

- Jouir de l'immeuble en tant que résidence principale tout en constatant un déficit foncier imputable sans limitation sur le revenu global.

- Décote pratiquée sur l'évaluation du bien en matière d' ISF en raison de certaines contraintes (ouverture au public, charges d'entretien).

- Exonération des droits de donation et de succession en cas de transmission de l'immeuble et des meubles meublants.

- Le bien ne peut être démoli, déplacé, transformé, vendu, donné ou légué en tout ou partie sans l'accord préalable du ministère de la Culture.


- Les travaux de rénovation ne peuvent débuter qu'après autorisation et doivent se dérouler sous le contrôle de l'administration.



Exemple :

Investissement Monuments historiques

- Prix du foncier :    100 000 €
- Prix des travaux : 200 000 €

L’intégralité du montant des travaux est déductible du montant global imposable.

La répartition peut se faire selon la situation et l’objectif de chacun, l’étalement de cette déduction ne peut intervenir qu’entre l’année de la signature de l’acte et l’année d’achèvement des travaux.


Cas pratique :

Un couple dont le revenu global imposable s’élève à 200 000 € paye 55 000 € d’impôt sur le revenu.

Investissement en Monuments Historiques en reprenant les données ci dessus exposées.
Étalement de la déduction sur 2 ans 50/50

Année 1 : 200 000 € - (50% de 200 000 €)

Soit un revenu imposable de 100 000 € correspondant à un impôt sur le revenu d’un montant de 19 000 €.
Economie d’impôt en année 1 = 36 000 €

Soit pour les 2 années = 72 000 €.

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